Ein Vermieter muss eine Mietkaution
nur dann als Einnahme versteuern, wenn er sie nach der Beendigung des
Mietvertrags einbehält und mit ausstehender Miete oder mit Aufwendungen zur
Schadensbeseitigung verrechnet. Bei einer Verrechnung mit Aufwand zur
Schadensbeseitigung ist im Gegenzug der Aufwand zur Schadensbeseitigung als
Werbungskosten absetzbar. Die Entschädigungszahlung einer Versicherung führt
beim Vermieter zu einer steuerpflichtigen Einnahme, wenn die Versicherung
Werbungskosten ersetzt, z.B. Aufwendungen zur Schadensbeseitigung.
Hintergrund: Einnahmen
sind im Zeitpunkt ihres Zuflusses zu versteuern, sofern nicht bilanziert wird.
Ein Zufluss erfolgt dann, wenn der Steuerpflichtige über den Betrag
wirtschaftlich verfügen kann.
Sachverhalt: Die Kläger
vermieteten ein Mehrfamilienhaus, das aus mehreren Wohnungen bestand. Das
Finanzamt beanstandete die Ermittlung der Mieteinnahmen und rechnete mehrere
Mietkautionen sowie Versicherungsleistungen hinzu, die die Kläger erhalten
hatten.
Entscheidung: Das
Finanzgericht Münster (FG) gab der Klage zum Teil statt und rechnete einzelne
Mietkautionen nicht den steuerpflichtigen Einnahmen zu:
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Allein die Überweisung einer
Kaution durch den Mieter führt beim Vermieter nicht zu einer Einnahme. Denn er
kann über die Kaution noch nicht wirtschaftlich verfügen. Es handelt sich
vielmehr nur um eine Sicherheit. -
Zu einem Zufluss der Kaution
kommt es beim Vermieter erst dann, wenn er sie nach der Beendigung des
Mietverhältnisses einbehält, weil der Mieter noch Mietschulden hat oder weil
der Mieter Schäden verursacht hat.-
Soweit der Vermieter die
Kaution einbehält, um Schäden zu beseitigen, kommt es zum einen zu einer
Mieteinnahme und zum anderen zu Werbungskosten in Gestalt der Aufwendungen für
die Schadensbeseitigung. Ein Nachweis über die Aufwendungen ist nicht
erforderlich, da die Einbehaltung der Kaution entsprechende Werbungskosten
indiziert. -
Soweit der Vermieter die
Kaution zur Begleichung von Mietschulden des Mieters verwendet, fließen ihm im
Zeitpunkt der Verrechnung Mieteinnahmen zu. -
Die Klage hatte insoweit
teilweise Erfolg, weil den einbehaltenen Mietkautionen entsprechende
Aufwendungen für die Schadensbeseitigung gegenüberstanden.
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Versicherungsentschädigungen
sind zwar grundsätzlich keine Mieteinnahmen. Um eine steuerpflichtige Einnahme
handelt es sich aber dann, wenn die Versicherung Werbungskosten ersetzt, z.B.
Aufwendungen zur Schadensbeseitigung. Im Streitfall hatte die Versicherung
entweder gezahlt, um Schäden in den Wohnungen auszugleichen, oder die Kläger
hatten den Zahlungszweck nicht nachgewiesen. Daher war die Erhöhung der
Einnahmen aus Sicht des FG zutreffend.
Hinweise:
Bei dem vermieteten Haus scheint es sich um eine
„Schrottimmobilie“ gehandelt zu haben, bei der es zu einer
Vielzahl von Schäden gekommen war. In einem solchen Fall ist es wichtig, die
jeweilige Versicherungsleistung bzw. den jeweiligen Kautionseinbehalt den
entstandenen Aufwendungen für die Schadensbeseitigung zuzuordnen, um
sicherzustellen, dass keine Einnahmen doppelt erfasst werden und dass die
– erstatteten – Schadensbeseitigungskosten berücksichtigt werden.
Das Urteil ist nicht rechtskräftig,
da der Bundesfinanzhof die Revision zugelassen hat.
FG Münster, Urteil vom 10.12.2019 –
2 K 2497/17 E, Rev. beim BFH: Az. IX R 11/20; NWB
