Die Veräußerung eines Geschäftsgrundstücks durch einen Unternehmer
an einen unternehmerisch tätigen Erwerber ist eine nicht umsatzsteuerbare
Geschäftsveräußerung, wenn der Erwerber das Grundstück bereits vor dem Kauf
gemietet und teilweise oder ganz untervermietet hat und diese Vermietung nach
dem Kauf fortsetzt. Der Erwerber kauft dann nämlich ein Vermietungsunternehmen
und führt dieses nach dem Erwerb fort.
Hintergrund: Eine
Geschäftsveräußerung ist nicht umsatzsteuerbar, so dass keine Umsatzsteuer
entsteht.
Beim Verkauf von Grundstücken unter Unternehmern schuldet der
Käufer die Umsatzsteuer, wenn es sich weder um eine Geschäftsveräußerung, die
nicht umsatzsteuerbar ist, noch um einen umsatzsteuerfreien Grundstücksverkauf
handelt.
Sachverhalt: Der Kläger betrieb
ein Unternehmen der Fahrzeugaufbereitung auf einem Grundstück, das er 2008 von
A gepachtet hatte und das er im Umfang von 34,1 % an einen Dritten
umsatzsteuerfrei untervermietet hatte. Am 30.12.2010 erwarb der Kläger das
Grundstück von A, der auf die Umsatzsteuerfreiheit für Grundstücksverkäufe
verzichtete. Der Kläger führte daher die Umsatzsteuer an das Finanzamt ab;
zugleich machte er diesen Betrag als Vorsteuer geltend. Das Finanzamt erkannte
die Vorsteuer nicht an, soweit der Kläger das Grundstück umsatzsteuerfrei
vermietete. Daraufhin machte der Kläger eine nicht umsatzsteuerbare
Geschäftsveräußerung geltend.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) bejahte zum Teil eine Geschäftsveräußerung und verwies
die Sache an das Finanzgericht (FG) zur weiteren Aufklärung zurück:
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Eine Geschäftsveräußerung kann auch in dem Verkauf eines
Vermietungsunternehmens liegen, das vom Erwerber fortgeführt wird. A als
Verkäufer hatte das Grundstück an den Kläger vermietet, und nach dem Verkauf
vermietet der Kläger einen Teil des Grundstücks an den bisherigen Untermieter.
Insoweit führte der Kläger das Vermietungsunternehmen des A fort. -
Es kommt nicht darauf an, dass der Erwerber des Grundstücks
den Mietvertrag übernimmt. Vielmehr genügt es, wenn er das Grundstück ganz oder
teilweise vermietet und damit die Vermietungstätigkeit des Veräußerers
fortsetzt. Die Tätigkeit des Klägers als Vermieter eines Teils des Grundstücks
ähnelte der Tätigkeit des A, der vor dem Verkauf das Grundstück vermietet
hatte. Soweit der A den vom Kläger untervermieteten Teil des Grundstücks
verkauft hat, liegt folglich eine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung
vor. -
Anders ist dies mit dem Teil des Grundstücks, das der Kläger
für seinen Gewerbebetrieb nutzte; insoweit setzte er die Vermietungstätigkeit
des A nicht fort. Daher entstand aufgrund des Verzichts auf die Steuerbefreiung
insoweit Umsatzsteuer, die der Kläger schuldet.
Hinweis: Das FG muss nun aber
für die Streitjahre 2010 bis 2013 aufklären, in welchem Umfang der Kläger zum
Vorsteuerabzug berechtigt war und ob der sich danach für 2010 ergebende
Vorsteuerabzug in den Folgejahren aufgrund eines geänderten Umfangs der
betrieblichen Nutzung zu berichtigen war.
Der Grund für den Verzicht auf die Umsatzsteuerfreiheit liegt
darin, dass der Verkäufer bei einem umsatzsteuerfreien Verkauf die Vorsteuer
aus seinen Gebäudeherstellungskosten zu seinen Ungunsten berichtigen müsste,
wenn der Verkauf des Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach der
Fertigstellung erfolgt. Ist der Käufer vorsteuerberechtigt, stellt die
Umsatzsteuerpflicht für den Käufer keine Belastung dar; allerdings geht die
Berichtigungspflicht für den Rest des zehnjährigen Berichtigungszeitraums auf
den Käufer über.
BFH, Urteil v. 24.2.2021 – XI R 8/19; NWB
