Ein Verlust aus der Vermietung
einer Ferienwohnung ist u.a. dann steuerlich anzuerkennen, wenn die Vermietung
der Ferienwohnung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen um
maximal 25 % unterschreitet. Bei der Prüfung dieser Frage kann das Gericht auch
auf solche behördlichen Vergleichsdaten zurückgreifen, die nicht allgemein
veröffentlicht werden, sondern nur auf Nachfrage zur Verfügung gestellt werden.
Gegebenenfalls kann auch die Bettenauslastung herangezogen werden.
Hintergrund: Bei der
Vermietung von Immobilien werden häufig Verluste erzielt. Sofern die
Vermietungstätigkeit aber auf Dauer, d.h. langfristig, angelegt ist,
unterstellt die Rechtsprechung eine Überschusserzielungsabsicht und erkennt die
Verluste grundsätzlich an. Bei einer nicht auf Dauer angelegten Vermietung muss
der Steuerpflichtige hingegen anhand einer Prognose für einen Zeitraum von 30
Jahren nachweisen, dass er einen sog. Totalüberschuss erzielen wird.
Nach der Verwaltungsauffassung ist
die Erstellung einer Überschussprognose bei der Vermietung einer Ferienwohnung
an wechselnde Gäste entbehrlich, wenn einer der folgenden Punkte glaubhaft
gemacht wird:
-
Der Vermieter hat die
Entscheidung über die Vermietung einem Vermittler übertragen und eine
Eigennutzung vertraglich ausgeschlossen. -
Die Ferienwohnung befindet sich
in einem ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder in
unmittelbarer Nähe davon. -
Der Vermieter hat an demselben
Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine dieser Ferienwohnungen für
eigene Wohnzwecke. -
Die tatsächliche
Vermietungszeit unterschreitet die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich
(d.h. um 25 %).
Sachverhalt: Die Kläger
waren Eheleute, die in Mecklenburg-Vorpommern im Ort A eine Ferienwohnung
vermieteten und einen Verlust i. H. von ca. 9.000 € im Streitjahr 2013
erzielten. Sie hatten die Wohnung im Jahr 2013 an 75 Tagen vermietet und im
Zeitraum 2011 bis 2015 durchschnittlich an 92 Tagen. Das Finanzamt erkannte den
Verlust steuerlich nicht an, weil sich für das Jahr 2013 eine ortsübliche
Vermietung von durchschnittlich 104 Tagen ergeben habe, so dass die Vermietung
der Kläger mit nur 75 Tagen um mehr als 25 % unter dem ortsüblichen
Durchschnitt gelegen habe. Eine Überschussprognose für den Zeitraum von 2006
bis 2035 führe zu einem Gesamtverlust von ca. 155.000 €, so dass den
Klägern die Überschusserzielungsabsicht fehle.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) gab den Klägern Recht und erkannte den Vorsteuerabzug an:
-
Die Kläger haben die
Ferienwohnung auf Dauer vermietet, so dass von einer
Überschusserzielungsabsicht auszugehen ist. Bei einer Ferienwohnung ist von
einer auf Dauer angelegten Vermietung auszugehen, wenn die Vermietungsdauer die
ortsübliche Vermietungsdauer nicht wesentlich unterschreitet, also maximal 25 %
niedriger ist. Dann kann unterstellt werden, dass die Ferienwohnung im ganzen
Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet bzw. angeboten wird. -
Im Streitfall unterschritt die
Vermietungsdauer der Kläger nicht die ortsübliche Vermietungsdauer um 25 %. Im
Ort A lag die ortsübliche Vermietungsdauer von Ferienwohnungen im Zeitraum 2011
bis 2015 zwischen 92 und 110 Tagen, durchschnittlich also bei 102 Tagen. Die
Kläger hatten ihre Ferienwohnung in diesem Zeitraum durchschnittlich an 92
Tagen vermietet; dies war eine Unterschreitung von weniger als 25 %. -
Die ortsübliche
Vermietungsdauer von 102 Tagen ergab sich aus behördlichen Zahlen. Unbeachtlich
ist, dass diese Daten nicht allgemein veröffentlicht waren, sondern nur auf
Anfrage mitgeteilt wurden. Ebenfalls unbeachtlich ist, dass es sich um
statistische Zahlen zur Bettenauslastung handelte und nicht um Zahlen zu den
Vermietungstagen. Die Bettenauslastung kann nämlich die Auslastung nach
Vermietungstagen allenfalls unterschreiten, und zwar zuungunsten der Kläger,
wenn die Wohnung nicht voll belegt ist, nicht aber überschreiten.
Hinweise: Da von einer
auf Dauer angelegten Vermietung auszugehen war, bedurfte es keiner
Überschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren. Vielmehr war der Verlust
ohne Überschussprognose anzuerkennen.
Genau genommen liegt die
Erheblichkeitsgrenze bei 25 %, so dass bereits eine Unterschreitung der
ortsüblichen Vermietung von 25 % gegen eine auf Dauer angelegte Vermietung
sprechen würde. Dieser Prozentsatz ist aber keine starre Grenze, sondern es
geht um die Prüfung, ob der Steuerpflichtige, der eine Ferienwohnung vermietet,
dem Typus eines Dauervermieters entspricht. Zudem ist nicht auf die
durchschnittliche Auslastung im Streitjahr abzustellen, sondern auf die
durchschnittliche Auslastung über einen längeren Zeitraum; dies waren im
Streitfall die Jahre 2011 bis 2015.
BFH, Urteil vom 26.5.2020 – IX R
33/19; NWB
