Der Gesetzgeber hat die Reform der
Grunderwerbsteuer verabschiedet. Die Reform, die zum 1.7.2021 in Kraft treten
wird, enthält eine Verschärfung für Anteilsübertragungen an grundbesitzenden
Personen- und Kapitalgesellschaften. Hier wird u.a. die bisher schädliche
Übertragungsgrenze von 95 % auf 90 % gesenkt und der bisherige
Fünfjahreszeitraum auf einen Zehnjahreszeitraum ausgedehnt. Weiterhin wird eine
nur für Personengesellschaften geltende Steuerbarkeit erstmalig auch auf
Kapitalgesellschaften erstreckt. Verschärfungen gibt es auch bei der
Steuerbefreiung für Grundstücksübertragungen zwischen der Personengesellschaft
und einem ihrer Gesellschafter.
Hintergrund: Die
Grunderwerbsteuer erfasst nicht nur den Vertrag über den Verkauf eines
Grundstücks. Unter bestimmten Voraussetzungen unterliegt auch der Verkauf von
Anteilen an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft, die ein Grundstück
besitzt, der Grunderwerbsteuer. Voraussetzung ist nach der bisherigen
Rechtslage, dass mindestens 95 % der Anteile übertragen werden bzw. ein
Gesellschafter mindestens 95 % der Anteile hält. Außerdem ist bei
Anteilsübertragungen bei einer Personengesellschaft bislang erforderlich, dass
die Übertragung von mindestens 95 % innerhalb von fünf Jahren erfolgt. Bei
Anteilsübertragungen verwendet man häufig den englischen Begriff „share deals“.
Wesentlicher
Inhalt der Neuregelungen:
1. Austausch der
Gesellschafter bei Personengesellschaften
Nach der bisherigen Regelung
entsteht bei Personengesellschaften, die ein inländisches Grundstück halten,
Grunderwerbsteuer, wenn sich innerhalb von fünf Jahren der
Gesellschafterbestand zu mindestens 95 % ändert, d.h. mindestens 95 % der
bisherigen Gesellschafter scheiden aus, und es treten hierfür neue
Gesellschafter ein.
Die Neuregelung sieht zum einen
eine Minderung der Übertragungsgrenze auf
mindestens 90 % (bisher: 95 %) vor.
Hinweis: Die Übertragung
von Anteilen unter den sog. Alt-Gesellschaftern, ohne dass neue Gesellschafter
hinzukommen, bleibt nach dieser Regelung auch weiterhin unschädlich. Es ist für
die Anwendung dieser Regelung auch weiterhin nicht erforderlich, dass einer der
Gesellschafter mindestens 90 % (bislang 95 %) der Anteile hält;
Grunderwerbsteuer entsteht also auch, wenn 90 Gesellschafter mit jeweils 1 %
(bislang 95 Gesellschafter mit jeweils 1 %) in die Personengesellschaft neu
eintreten.
Zum anderen wird der
Übertragungszeitraum von fünf Jahre auf zehn
Jahre ausgedehnt.
Hinweis: Bislang konnten
zunächst 94,9 % der Anteile übertragen werden und nach Ablauf von fünf Jahren
die verbleibenden 5,1 % auf den neuen Gesellschafter. Im Ergebnis entstand dann
Grunderwerbsteuer nur für die Übertragung im Umfang von 5,1 %, weil die
Übertragung der 94,9 % zwar als sog. Anteilsvereinigung besteuert wurde (s.
unten Abschn. 4), aber steuerfrei blieb. Nunmehr dürfen nur 89,9 % übertragen
werden, und die verbleibenden 10,1 % dürfen erst nach Ablauf der 10 Jahre
übertragen werden.
2. Austausch der
Gesellschafter bei Kapitalgesellschaften
Die bislang nur für
Personengesellschaften geltende Regelung (s. oben zu 1) gilt künftig auch für
Kapitalgesellschaften.
Hinweis: Dies ist eine
deutliche Verschärfung für Kapitalgesellschaften. Bislang gab es für
Kapitalgesellschaften nur die unten im Abschnitt 4 dargestellte Regelung, die
voraussetzt, dass mindestens ein Gesellschafter 95 % (nunmehr 90 %) hält.
Bislang war es also unschädlich, wenn die Gesellschafter ausgetauscht werden,
solange kein Gesellschafter mindestens 95 % hielt. Künftig entsteht auch dann
Grunderwerbsteuer, wenn an einer GmbH, an der zehn Gesellschafter mit jeweils
10 % beteiligt sind, innerhalb von zehn Jahren neun Gesellschafter ausscheiden
und hierfür neue Gesellschafter eintreten.
3.
Börsenklausel
Der Austausch von Gesellschaftern
bei einer Personen- oder Kapitalgesellschaft nach den Abschnitten 1 oder 2 ist
unschädlich, wenn es sich um Anteilsübertragungen an der Börse handelt. Da
Personengesellschaften nicht an der Börse gehandelt werden, betrifft die
Börsenklausel dort die mittelbare Anteilsübertragung, wenn an einer
Personengesellschaft Kapitalgesellschaften beteiligt sind und deren Anteile an
der Börse gehandelt werden.
4.
Anteilsvereinigung und -übertragung bei Personen- und
Kapitalgesellschaften
Sowohl bei grundbesitzenden
Personen- als auch bei Kapitalgesellschaften lösten Anteilsübertragungen
bislang Grunderwerbsteuer aus, wenn einer der Gesellschafter aufgrund eines
Anteilskaufs mindestens 95 % der Anteile hielt. Auf einen bestimmten
Übertragungszeitraum kam es dabei nicht an; es konnte sich also z.B. um zehn
Anteilsübertragungen á 9,5 % in einem Zeitraum von 30 Jahren handeln.
Nunmehr wird die Übertragungsgrenze
von 95 % auf 90 % gesenkt.
Hinweise: Schädlich sind
nach dieser Vorschrift auch weiterhin Anteilsübertragungen unter den bisherigen
Gesellschaftern. Im Gegensatz zu der Regelung über den Gesellschafteraustausch
(s. oben Abschn. 1 und 2) müssen also nicht neue Gesellschafter hinzukommen,
sondern es genügt eine Anteilsverschiebung unter den bisherigen
Gesellschaftern. Es muss allerdings ein einziger Gesellschafter mindestens 90 %
der Anteile halten, damit Grunderwerbsteuer entsteht.
5. Einschränkung
der Steuerbefreiung bei Personengesellschaften
Grundstücksübertragungen zwischen
einer Personengesellschaft und ihrem Gesellschafter sind grundsätzlich im
Umfang der Beteiligungsquote des Gesellschafters steuerfrei. Voraussetzung für
die Steuerbefreiung ist aber bislang u.a., dass der Gesellschafter bestimmte
Beteiligungsfristen einhält und fünf Jahre vorher oder fünf Jahre danach
beteiligt ist; diese Fünfjahresfrist wird nun auf zehn Jahre verlängert. Dies
gilt auch für Grundstücksübertragungen zwischen
Schwester-Personengesellschaften.
Hinweis: In bestimmten
Fällen, nämlich bei zeitlich gestreckten Anteilsübertragungen, verlängert sich
die Frist sogar auf 15 Jahre.
6.
Inkrafttreten
Die Neuregelung tritt zum 1.7.2021
in Kraft. Allerdings bleiben aus Gründen des Vertrauensschutzes
Anteilsübertragungen, die vor dem 1.7.2021 erfolgt sind, unberücksichtigt.
Gesetz zur Änderung des
Grunderwerbsteuergesetzes v. 12.5.2021, BGBl 2021 I S. 986;
NWB
