Zahlt ein Vermieter nach der Anschaffung der vermieteten Immobilie
Abfindungen an die Mieter, damit diese ausziehen, so dass die Renovierung des
Gebäudes problemlos durchgeführt werden kann, sind die Mieterabfindungen
sofort abziehbare Werbungskosten bei den
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Es handelt sich nicht um zu
aktivierende anschaffungsnahe Aufwendungen, da hierzu nur bauliche Maßnahmen
gerechnet werden.
Hintergrund: Laufende
Instandhaltungskosten, Modernisierungs- oder Sanierungskosten sind bei den
Vermietungseinkünften grundsätzlich sofort abziehbar. Allerdings gilt nach dem
Gesetz eine Ausnahme für sog. anschaffungsnahe Aufwendungen: Aufwendungen für
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren
nach Anschaffung der Immobilie durchgeführt werden, können nur über die
Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden, wenn die Aufwendungen ohne
Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Sachverhalt: Die Klägerin erwarb
im März 2016 ein vermietetes Mehrfamilienhaus zum Preis von 1,2 Mio. €.
Sie renovierte das Gebäude im Zeitraum 2016 bis 2018 für insgesamt ca. 615.000
€. An die Mieter zahlte sie 35.000 € Abfindungen, um sie zum
Auszug zu bewegen und um die Renovierung durchführen zu können. Ohne die
Räumung wäre die Renovierung zwar technisch möglich, aber umständlicher
geworden. Nach der Renovierung wurde die Immobilie wieder vermietet. Das
Finanzamt rechnete die Mieterabfindungen den anschaffungsnahen Aufwendungen zu
und erkannte nur eine Abschreibung in Höhe von 2 % auf den Abfindungsbetrag an.
Entscheidung: Der BFH gab der
hiergegen gerichteten Klage statt:
-
Mieterabfindungen sind im Bereich der Vermietungseinkünfte
grundsätzlich sofort abziehbar und nicht zu aktivieren. -
Es handelt sich nicht um anschaffungsnahe Aufwendungen. Nach
dem Gesetzeswortlaut können nur „Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen“ anschaffungsnahe Aufwendungen sein. Die
Vorschrift ist also auf Aufwendungen für bauliche
Maßnahmen beschränkt. -
Ein Veranlassungszusammenhang oder ein wirtschaftlicher
Zusammenhang mit den Baumaßnahmen genügt daher nicht, um anschaffungsnahe
Aufwendungen anzunehmen.
Hinweise: Mieterabfindungen sind
aber als Herstellungskosten zu aktivieren, wenn die Mieter ausziehen sollen,
damit das Gebäude abgerissen und ein neues Gebäude errichtet werden kann. Die
Mieterabfindungen gehen dann in die Herstellungskosten des neuen Gebäudes ein
und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben, die im Bereich der
Vermietungseinkünfte bislang 50 Jahre betrug (Abschreibungssatz damit 2 %) und
für Gebäude, die ab dem 1.1.2023 fertiggestellt werden, nur noch 33,33 Jahre
beträgt (Abschreibungssatz somit 3 %).
Quelle: BFH, Urteil vom 20.9.2022 – IX R 29/21;
NWB
