Die Kosten für die Sanierung eines Entwässerungskanals auf einem
vermieteten Grundstück sind in voller Höhe als Werbungkosten bei den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Es handelt sich nicht um
nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens oder des Gebäudes.
Hintergrund: Bei Kosten im
Zusammenhang mit der Erschließung eines Grundstücks kann es sich entweder um
sofort abziehbare Werbungkosten bzw. Betriebsausgaben oder aber um
nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes oder des Grund
und Bodens handeln.
Sachverhalt: Der Kläger war seit
2010 Vermieter eines Grundstücks, das mit einem Einfamilienhaus bebaut war. Er
ließ das Einfamilienhaus abreißen und errichtete ein neues Zweifamilienhaus,
das 2016 fertiggestellt wurde. Während des Baus stellte er im Jahr 2014 fest,
dass der vorhandene Abwasserkanal, der vom öffentlichen Straßenkanal auf das
Grundstück führte, durch Wurzeleinwuchs beschädigt war. Für die Beseitigung
dieses Schadens entstanden dem Kläger Kosten in Höhe von ca.
9.500 €. Außerdem ließ er den sanierten Abwasserkanal mit dem neuen
Zweifamilienhaus verbinden und zahlte hierfür rund 500 €. Er machte
beide Beträge als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung geltend, die das Finanzamt nicht anerkannte.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage hinsichtlich der Kosten für die
Schadensbeseitigung in Höhe von 9.500 € statt und wies die Klage
bezüglich der Kosten in Höhe von 500 € für die Verbindung von
Abwasserkanal mit dem im Bau befindlichen Zweifamilienhaus ab:
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Erstmaliger Erschließungsaufwand gehört zu den Anschaffungs-
oder Herstellungskosten des Grund und Bodens, da die erstmalige Erschließung
das Grundstück baureif und bebaubar macht. Die Hausanschlusskosten für die
erstmalige oder nachträgliche Herstellung von Zuleitungsanlagen des Gebäudes
zum öffentlichen Kanal sowie die sog. Kanalanstichgebühr gehören zu den
Herstellungskosten des Gebäudes, soweit diese Kosten auf dem eigenen Grundstück
entstehen und nicht für Anlagen der Gemeinde außerhalb des Grundstücks. -
Anders ist dies allerdings bei Aufwendungen für die Ersetzung,
Modernisierung oder Instandsetzung einer vorhandenen Kanalisation. Diese Kosten
sind sofort als Werbungskosten absetzbar, da sie lediglich der Erhaltung des
Grundstücks dienen. -
Im Streitfall handelte es sich bei den Kosten in Höhe von ca.
9.500 € für die Wurzelbeseitigung um Instandhaltungskosten, die
sofort abziehbar sind. Diese Kosten dienten nämlich weder der Herstellung eines
neuen Abwasserrohrsystems noch der Wiedererstellung eines zerstörten oder
unbrauchbar gewordenen Rohrsystems, sondern dienten der Erhaltung des
Grundstücks. -
Anders ist dies bei dem Verbindungsstück zwischen Abwasserkanal
und dem neuen Zweifamilienhaus. Diese Kosten in Höhe von 500 €
gehören zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes.
Hinweise: Die Erhöhung der
Herstellungskosten für das Zweifamilienhaus um 500 € wirkt sich
daher lediglich über die jährliche Abschreibung von 2 % steuermindernd
aus. Die Abschreibung für das Zweifamilienhaus begann jedoch erst mit der
Fertigstellung des Gebäudes im Jahr 2016 und war deshalb im Streitfall noch
nicht zu berücksichtigen.
Die o.g. Grundsätze für die Zuordnung von Erschließungskosten
gelten auch für Betriebsgrundstücke.
BFH, Urteil v. 3.9.2019 – IX R 2/19; NWB
