Wird der Kaufpreis aufgrund einer vertraglichen Kaufpreisanpassung
nach Ablauf von zwei Jahren herabgesetzt, führt dies nicht zu einer Minderung
der Grunderwerbsteuer, da die gesetzliche Zwei-Jahres-Frist bereits abgelaufen
ist. Die vertragliche Kaufpreisanpassung stellt auch keine zivilrechtliche
Minderung dar, die auch nach Ablauf von mehr als zwei Jahren zu einer Minderung
der Grunderwerbsteuer führen würde.
Hintergrund: Die
Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis. Wird der Kaufpreis
nachträglich aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung herabgesetzt, führt dies
auf Antrag auch zu einer entsprechenden
Minderung der Grunderwerbsteuer, wenn die Herabsetzung des Kaufpreises
innerhalb von zwei Jahren seit dem Kaufvertrag erfolgt.
Sachverhalt: Die Klägerin war
eine GmbH, die mit Kaufvertrag vom 28.10.2008 Ackerland zum Preis von ca. 1
Mio. € erwarb; dieser Vertrag wurde am 1.12.2008 von der Gemeinde
genehmigt. Für die erworbene Fläche galten besondere öffentlich-rechtliche
Bewertungs- und Kaufpreisanpassungsregeln. Die Klägerin vereinbarte daher mit
der Verkäuferin, dass eine gerichtliche Überprüfung des vereinbarten
Kaufpreises aufgrund dieser öffentlich-rechtlichen Regelungen erfolgen könne.
In der Folgezeit kam es zu einer gerichtlichen Überprüfung des vereinbarten
Kaufpreises, und am 15.4.2015 entschied das Landgericht (LG), dass der
angemessene Kaufpreis 870.000 € beträgt. Die Verkäuferin zahlte ca.
130.000 € an die Klägerin zurück, die daraufhin die Minderung der
Grunderwerbsteuer beantragte. Das Finanzamt lehnte diesen Antrag ab.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:
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Die Grunderwerbsteuer ist aufgrund der Bemessungsgrundlage in
Höhe des vereinbarten Kaufpreises von 1 Mio. € zutreffend festgesetzt
worden. -
Zwar wird die Grunderwerbsteuer auf Antrag herabgesetzt, wenn
der Kaufpreis nachträglich durch vertragliche Vereinbarung gemindert wird. Dies
setzt aber eine vertragliche Minderung innerhalb von zwei Jahren voraus. Die
Grunderwerbsteuer war spätestens aufgrund der Genehmigung des Kaufvertrags am
1.12.2008 entstanden; die Minderung des Kaufpreises erfolgte aber erst durch
das LG-Urteil am 15.4.2015, also nach mehr als zwei Jahren. -
Die Zwei-Jahres-Frist gilt nicht, wenn der Kaufpreis infolge
einer Minderung wegen Mangels herabgesetzt wird. Dies setzt einen Mangel des
verkauften Grundstücks voraus. Einen solchen Mangel des Grundstücks gab es im
Streitfall aber nicht; vielmehr ist die Herabsetzung des Kaufpreises aufgrund
einer öffentlich-rechtlichen Anpassungsverpflichtung erfolgt. -
Der Bescheid war auch nicht wegen neuer Tatsachen zu ändern.
Denn selbst wenn man in dem Urteil des LG eine neue Tatsache sehen würde, war
im Jahr 2015 die vierjährige Verjährungsfrist für Steuerfestsetzungen bereits
abgelaufen.
Hinweise: Der BFH lehnt eine
analoge Anwendung der Vorschrift, die bei einer zivilrechtlichen Minderung des
Kaufpreises wegen Mangels eine Herabsetzung der Grunderwerbsteuer auch noch
nach Ablauf von zwei Jahren ermöglicht, ab. Die Käuferin hatte einen im
Kaufvertrag vereinbarten, einseitig durchsetzbaren Anspruch auf Herabsetzung
des Kaufpreises; dieser Anspruch ist mit einer Minderung, die wegen eines
Mangels geltend gemacht wird, nicht vergleichbar.
Der BFH sieht in der Entscheidung des LG auch kein rückwirkendes
Ereignis, das eine Änderung des Grunderwerbsteuerbescheids ermöglichen würde.
Die Annahme eines rückwirkenden Ereignisses hätte den Vorteil für die Klägerin
gehabt, dass damit eine vierjährige Festsetzungsfrist begonnen hätte. Der BFH
hat allerdings bereits vor Kurzem entschieden, dass diese Änderungsvorschrift
durch die speziellen grunderwerbsteuerlichen Herabsetzungsvorschriften
verdrängt wird.
BFH, Urteil vom 22.7.2020 – II R 32/18; NWB
