Schließt eine Personengesellschaft, die auf ihrem Grundstück ein
Mehrfamilienhaus errichten will, mit ihren Gesellschaftern einen Vertrag, in
dem sie den einzelnen Gesellschaftern Miteigentumsanteile im Umfang ihrer
prozentualen Beteiligung zuweist, unterliegt der jeweilige Vertrag der
Grunderwerbsteuer und ist nicht steuerfrei. Die Bemessungsgrundlage richtet
sich nach der Gegenleistung, falls die Gesellschafter ihre
Gesellschafterstellung bei der Personengesellschaft in unveränderter Höhe
behalten.
Hintergrund: Ein Kaufvertrag
oder ein ähnlicher Vertrag wie z.B. ein Gesellschaftsvertrag, der einen
Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet, unterliegt der
Grunderwerbsteuer. Bei Personengesellschaften gibt es aber verschiedene
Steuerbefreiungen, wenn Grundstücke von der Personengesellschaft auf den
Gesellschafter oder umgekehrt übertragen werden oder wenn das gemeinschaftliche
Eigentum der Personengesellschaft, zu dem eine Immobilie gehört, in
Flächeneigentum geteilt wird und die einzelnen Parzellen den Gesellschaftern
übertragen werden.
Sachverhalt: Die Klägerin waren
Eheleute, die sich im Jahr 2008 an der C-GbR, einer Gesellschaft bürgerlichen
Rechts, mit 3,78 % beteiligten. Die C-GbR plante die Errichtung eines
Mehrfamilienhauses und kaufte im Juli 2008 ein Grundstück; hierfür wurde
Grunderwerbsteuer festgesetzt. Am 24.2.2009 schlossen die Gesellschafter der
C-GbR einen notariell beurkundeten Miteigentumsübereignungs- und
Teilungsvertrag. Danach sollte jedem Gesellschafter eine Wohnung, die noch zu
errichten war, zugewiesen werden. Die Kläger sollten einen Miteigentumsanteil
von 3,78 % (jeder Ehegatte 1/2 hiervon) erhalten, und das Miteigentum
sollte in Wohnungs- bzw. Sondereigentum umgewandelt werden. Die Beteiligung an
der GbR sollte bestehen bleiben. Nach dem Vertrag war die Gegenleistung für die
Übereignung der Miteigentumsanteile bereits erbracht worden. Das Finanzamt
setzte Grunderwerbsteuer gegenüber den Klägern fest und ging dabei von einer
Bemessungsgrundlage von ca. 190.000 € aus, in der neben dem
Bodenwert auch die künftigen Baukosten enthalten waren.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) bejahte die Grunderwerbsteuerpflicht, hielt aber die
Einbeziehung der künftigen Baukosten in die Bemessungsgrundlage für falsch und
verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurück:
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Der Vertrag vom 24.2.2009 löste Grunderwerbsteuer aus, da sich
die C-GbR verpflichtete, den Klägern einen Miteigentumsanteil von 3,78 % an der
Immobilie zu übertragen und das Miteigentum in Wohnungs- bzw. Sondereigentum
umzuwandeln. -
Dieser Erwerb war nicht steuerfrei: Zwar gibt es bei
Personengesellschaften eine Steuerbefreiung für die Übertragung eines
Grundstücks von einer Personengesellschaft auf den Gesellschafter, soweit der
Gesellschafter an der Personengesellschaft beteiligt ist. Voraussetzung hierfür
ist aber, dass der Gesellschafter in den letzten fünf Jahren bereits an der
Personengesellschaft beteiligt war. Diese Voraussetzung war nicht erfüllt, weil
sich die Kläger erst im Jahr 2008 an der GbR beteiligt haben. -
Eine weitere Steuerbefreiung für die Aufteilung von
gemeinschaftlichem Eigentum in Parzellen (Flächeneigentum) erfasst nicht den
Erwerb von Miteigentumsanteilen. -
In die Bemessungsgrundlage sind die künftigen Baukosten für
das Mehrfamilienhaus nicht einzubeziehen. Zwar können die künftigen Baukosten
beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks in die Bemessungsgrundlage einbezogen
werden, wenn von vornherein feststeht, dass der Erwerber ein bebautes
Grundstück erhalten soll und die Verkäuferseite zur Bebauung verpflichtet ist
(sog. einheitliches Vertragswerk). Im Streitfall bestand aber keine
Verpflichtung der GbR zur Bebauung. Zwar sollte das Grundstück bebaut werden;
eine Verpflichtung der GbR gegenüber den Klägern wurde aber nicht vereinbart.
Hinweise: Die
Bemessungsgrundlage richtet sich nach der Gegenleistung für den
Miteigentumsanteil an dem unbebauten Grundstück. Diese Gegenleistung muss das
FG noch ermitteln. Aus dem Vertrag ergab sich lediglich, dass die Gegenleistung
bereits erbracht worden sei; in welcher Höhe, stand aber nicht in dem Vertrag.
Auf die Gegenleistung käme es dann nicht an, sondern auf den
festzustellenden Wert des Grundstücks, wenn die Übertragung des
Miteigentumsanteils auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage erfolgt wäre. Dies
war aber nicht der Fall, weil die Kläger ihre Gesellschafterstellung bei der
C-GbR unverändert beibehalten haben.
Im Ergebnis ist zweimal Grunderwerbsteuer entstanden, nämlich
zunächst beim Kauf des unbebauten Grundstücks durch die C-GbR und anschließend
beim Erwerb des Miteigentumsanteils von 3,78 % durch die Kläger.
BFH, Urteil v. 20.2.2019 – II R 28/15; NWB
