Zwar ist die
Grunderwerbsteuerfestsetzung aufzuheben, wenn der Grundstückskaufvertrag
rückgängig gemacht wird. Hat der Verkäufer aber eine Auflassungsvormerkung
bewilligt, gehört zur Rückgängigmachung, dass auch die Auflassungsvormerkung
gelöscht wird. Hierzu muss der Käufer entweder eine Löschungsbewilligung
erteilen, oder der Notar muss – wenn er hierzu bereits für den Fall des
Rücktritts vom Käufer bevollmächtigt worden ist – die Löschung der
Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt beantragen.

Hintergrund: Nach dem
Gesetz wird die Grunderwerbsteuer aufgehoben, wenn der Grundstückskaufvertrag
rückgängig gemacht wird. Erfolgt die Rückgängigmachung aufgrund einer
nachträglich geschlossenen Vereinbarung oder aufgrund eines von vornherein
vereinbarten Rücktrittsrechts, muss die Rückgängigmachung innerhalb von zwei
Jahren erfolgen.

Streitfall: Die Klägerin
verkaufte mit notariellem Vertrag vom 7.8.2014 ein Grundstück und vereinbarte
mit der Käuferin A ein Rücktrittsrecht. Für den Fall des Rücktritts wurde der
Notar von A unwiderruflich bevollmächtigt, die aufgrund des Kaufvertrags
eingetragene Auflassungsvormerkung wieder löschen zu lassen. Das Finanzamt
setzte gegenüber der A Grunderwerbsteuer in Höhe von ca. 1,5 Mio. €
fest. Die A zahlte zwar die Grunderwerbsteuer, aber nicht den Kaufpreis an die
Klägerin. Am 2.4.2015 trat die Klägerin vom Kaufvertrag zurück. Am 23.4.2015
teilte die A dem Finanzamt mit, dass sie ihren
Grunderwerbsteuer-Erstattungsanspruch an die B abgetreten habe. Am 24.4.2015
erstellte der Notar die Löschungsbewilligung und versandte sie noch am selben
Tag an das Grundbuchamt. Die Klägerin erwirkte wegen des gescheiterten
Kaufvertrags einen Pfändungs- und Einziehungsbeschluss gegen die A über
107.000 € und stellte diesen dem Finanzamt am 20.5.2015 zu. Am
22.5.2015 hob das Finanzamt die Grunderwerbsteuerfestsetzung auf und zahlte den
gesamten Erstattungsbetrag an die B als Abtretungsempfängerin aus. Die Klägerin
verlangte vom Finanzamt die Auszahlung des gepfändeten Betrags von
107.000 €.

Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) hat der Klage stattgegeben:

  • Der Klägerin stand aufgrund
    ihres Pfändungsbeschlusses, den sie gegenüber der A erwirkt und den sie dem
    Finanzamt am 20.5.2015 zugestellt hatte, ein Auszahlungsanspruch gegenüber dem
    Finanzamt als Drittschuldner in Höhe von 107.000 € zu.

  • Zwar hatte sich die B am
    23.4.2015 den Erstattungsanspruch zur Grunderwerbsteuer abtreten lassen. Diese
    Abtretung war aber unwirksam, da sie
    verfrüht erfolgt war, nämlich vor der
    Entstehung des Erstattungsanspruchs. Denn der Erstattungsanspruch ist erst
    dadurch entstanden, dass der Kaufvertrag rückgängig gemacht wurde. Aufgrund der
    eingetragenen Auflassungsvormerkung gehörte zur Rückgängigmachung aber auch die
    Löschung der Auflassungsvormerkung; die Löschung erfolgte erst am 24.4.2015, da
    der Notar an diesem Tag die Löschung beantragt hat. Allein die bereits im
    Kaufvertrag dem Notar erteilte Vollmacht für die Löschung genügte nicht für die
    Rückgängigmachung.

Hinweise: Die Klägerin
erhält nun vom Finanzamt die von ihr gegenüber der A zivilrechtlich geltend
gemachten 107.000 €. Das Finanzamt wird anschließend versuchen,
diesen Betrag von der B zurückzuerhalten, und geltend machen, dass die Zahlung
insoweit ohne rechtlichen Grund erfolgt sei.

Anders wäre der Fall zu lösen
gewesen, wenn die für den Fall des Rücktritts erforderliche
Löschungsbewilligung für die Auflassungsvormerkung bereits im Zeitpunkt der
notariellen Beurkundung des Kaufvertrags mitbeurkundet worden wäre. Dann hätte
nämlich die Klägerin mit dem Rücktritt bereits alles in der Hand gehabt, um den
Vertrag vollständig rückabzuwickeln. In diesem Fall wäre die Abtretung wirksam
gewesen und vor der Pfändungsanzeige der Klägerin beim Finanzamt eingegangen.

Gestritten wurde in dem Fall
übrigens über einen sog. Abrechnungsbescheid. Da die Klägerin geltend machte,
dass ihr noch eine Auszahlung über 107.000 € zustehe, hat sie einen
Abrechnungsbescheid beantragt. In diesem Bescheid hat das Finanzamt einen
Auszahlungsanspruch der Klägerin verneint. Der BFH hat den Auszahlungsanspruch
bejaht, so dass das Finanzamt die Auszahlung nun vornehmen wird.

BFH, Beschluss v. 21.12.2021 – VII
R 5/19; NWB

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