Das Bundesfinanzministerium (BMF) veröffentlicht eine neue
Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises für ein bebautes Grundstück auf den
Grund und Boden und auf das Gebäude, nachdem die bisherige Arbeitshilfe vom
Bundesfinanzhof (BFH) verworfen worden ist. Die neue Arbeitshilfe sieht neben
dem bisherigen Sachwertverfahren auch das Ertragswert- sowie das
Vergleichswertverfahren vor.
Hintergrund: Beim Kauf eines
bebauten Grundstücks, das zur Einkünfteerzielung eingesetzt wird, also
vermietet oder betrieblich genutzt wird, muss der Kaufpreis auf den Grund und
Boden sowie auf das Gebäude aufgeteilt werden. Nur der Gebäudeanteil kann
abgeschrieben werden, während der Grund- und Bodenanteil nicht abgeschrieben
wird. Das BMF hatte vor einigen Jahren eine Arbeitshilfe veröffentlicht, die
ein Berechnungsprogramm für die Aufteilung enthielt, allerdings ausschließlich
auf dem Sachwertverfahren beruhte. Der BFH hat diese Arbeitshilfe in einem
Urteil aus dem Jahr 2020 als ungeeignet eingestuft, weil sie nur das
Sachwertverfahren vorsah und weil Regionalisierungsfaktoren unberücksichtigt
blieben, die gerade in Ballungsgebieten bedeutsam sind.
Wesentlicher Inhalt der neuen
Arbeitshilfe:
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Die neue Arbeitshilfe enthält mehrere Berechnungsmodi, nämlich
das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren sowie – wie bisher
– das Sachwertverfahren. Das Vergleichswertverfahren ist bei
Eigentumswohnungen sowie bei Ein- und Zweifamilienhäusern anwendbar. Das
Ertragswertverfahren gilt für Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte
Grundstücke und Geschäftsgrundstücke, aber auch für Eigentumswohnungen und Ein-
und Zweifamilienhäuser, sofern es keinen Vergleichswert gibt. Und das
Sachwertverfahren kann bei allen anderen Grundstücken angewendet werden. -
Bei jeder dieser Methoden wird zunächst der Grund und Boden
bewertet, indem die Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert multipliziert
wird. Dies gilt unabhängig vom jeweils anzuwendenden Verfahren. -
Anschließend wird je nach Art des Grundstücks das
Vergleichswert-, Ertragswert oder Sachwertverfahren angewendet, um den
Gebäudewert zu ermitteln. Abschließend werden der Gebäudewert und der Grund-
und Bodenwert ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt und daraus der jeweilige
Anteil abgeleitet.
Hinweise: Es bleibt abzuwarten,
ob sich nach der neuen Arbeitshilfe bei Anwendung des Vergleichswert- oder
Ertragswertverfahrens wirklich höhere Gebäudeanteile ergeben.
Die Arbeitshilfe ist nicht verbindlich, so dass die
Kaufpreisaufteilung auch auf andere Art vorgenommen werden kann, z.B. mit Hilfe
eines Sachverständigengutachtens oder anhand einer im Kaufvertrag vorgenommenen
Kaufpreisaufteilung. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung wird vom Finanzamt
aber häufig nicht akzeptiert, weil der sich nach der vertraglichen Aufteilung
ergebende Grund- und Bodenanteil meist niedriger ist als der sich unter
Anwendung des Bodenrichtwerts ergebende Betrag und deshalb vom Finanzamt als
wirtschaftlich unhaltbar angesehen wird. Der Streit mit dem Finanzamt wird dann
in der Regel durch Einholung eines Sachverständigengutachtens entschieden.
BMF, Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten
Grundstücken, Stand April 2021; NWB
