Die ortsübliche Miete, die für die Prüfung des Werbungskostenabzugs
bei den Vermietungseinkünften wichtig ist, ist vorrangig auf der Basis des
örtlichen Mietspiegels zu ermitteln. Gibt es keinen Mietspiegel oder ist er
nicht verwendbar, kann die ortsübliche Miete mithilfe eines öffentlich
bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch Auskunft aus einer
Mietdatenbank oder unter Heranziehung mindestens dreier vergleichbarer
Wohnungen ermittelt werden. Jede dieser drei Ermittlungsarten ist grundsätzlich
gleichrangig.
Hintergrund: Bei der Vermietung
von Wohnungen werden häufig Verluste erzielt. Der Gesetzgeber sieht eine
anteilige Kürzung der Werbungskosten vor, wenn die Miete weniger als 66 % bzw.
– seit 2021 – weniger als 50 % der ortsüblichen Miete beträgt.
Sachverhalt: Die Klägerin
vermietete seit 2015 eine 57 qm große Wohnung in Thüringen an ihre Tochter zu
einer Miete von 300 € monatlich zuzüglich einer Nebenkostenpauschale von
70 €. Die Tochter trug die monatliche Abschlagzahlung für den Strom in
Höhe von 49 €. Eine weitere gleich große Wohnung im selben Haus
vermietete die Klägerin an einen Fremdmieter für monatlich 500 €
zuzüglich einer Nebenkostenpauschale von 78 €. Das Finanzamt erkannte
die Werbungskosten für die an die Tochter vermietete Wohnung nur im Umfang von
64,01 % an. Hierbei ging es von einer ortsüblichen Miete von 578 € aus,
so dass die von der Tochter gezahlten 370 € weniger als 66 % hiervon,
nämlich 64,01 %, betrugen.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das
Finanzgericht (FG) zurück:
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Bei der ortsüblichen Miete handelt es sich um die ortsübliche
Kaltmiete für vergleichbare Wohnungen, wie sie sich aus dem örtlichen
Mietspiegel ergibt. Dies kann der einfache Mietspiegel, aber auch der
qualifizierte Mietspiegel sein. Maßgeblich ist dabei die sich aus dem
Mietspiegel ergebende Spanne für vergleichbare Wohnungen; es ist also nicht der
Mittelwert anzusetzen. Die Miete ist erst dann nicht mehr ortsüblich, wenn sie
die Grenzwerte der Spanne über- oder unterschreitet. -
Die ortsübliche Miete ist nur dann nicht aus dem Mietspiegel
abzuleiten, wenn es keinen Mietspiegel gibt oder der Mietspiegel nicht
regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst worden ist oder der Mietspiegel
substanzielle Defizite bei der Datenerhebung aufweist oder aus sonstigen
Gründen einen mangelhaften Erkenntniswert hat. Gleiches gilt, wenn es sich um
ein Sonderobjekt handelt, das nicht vom Mietspiegel erfasst wird. -
In den vorstehend genannten Fällen, in denen nicht auf einen
Mietspiegel zurückgegriffen werden kann, kann die ortsübliche Miete aus einem
Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder aus
der Auskunft einer Mietdatenbank oder aus den Mieten für mindestens drei
vergleichbare und mit Adresse, Lage und Stockwerk bezeichneten Wohnungen
abgeleitet werden. Jeder dieser Ermittlungswege ist grundsätzlich
gleichrangig. -
Im Streitfall darf die ortsübliche Miete nicht aus der anderen
von der Klägerin vermieteten Wohnung abgeleitet werden. Vielmehr muss das FG
zunächst den örtlichen Mietspiegel heranziehen und muss bei der Höhe der
gezahlten Miete auch die von der Tochter gezahlte Abschlagzahlung für den Strom
berücksichtigen, da es sich insoweit um einen abgekürzten Zahlungsweg handelt;
die gezahlte Miete betrug damit 419 € (300 € + 70 € + 49
€).
Hinweise: Der BFH macht
deutlich, dass vorrangig der örtliche
Mietspiegel auszuwerten ist, um die ortsübliche Miete zu
ermitteln. Erst wenn dieser nicht vorhanden oder nicht verwertbar ist, darf auf
die Mieten für drei oder mehr vergleichbare Wohnungen zurückgegriffen werden;
es ist also nicht möglich, nur die Mieten für ein oder zwei vergleichbare
Wohnungen heranzuziehen. Der BFH hält damit an seiner bisherigen Rechtsprechung
nicht mehr fest, nach der eine vergleichbare Mietwohnung im selben Haus als
ausreichender Vergleichsmaßstab herangezogen werden kann.
BFH, Urteil vom 22.4.2021 – IX R 7/20; NWB
