Die Bewertung von Wohnungseigentum im Rahmen der Erbschaftsteuer
erfolgt grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren. Maßgeblich hierfür sind
die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise, die von den
Gerichten nur dann zu überprüfen sind, wenn der Steuerpflichtige Verstöße bei
der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend macht oder wenn
konkrete Anhaltspunkte für derartige Verstöße vorliegen.
Hintergrund: Werden Immobilien
vererbt oder verschenkt, müssen sie für Zwecke der Erbschaftsteuer, die auch
für Schenkungen gilt, bewertet werden. Hier sieht das Gesetz – je nach
Grundstücksart – verschiedene Bewertungsverfahren vor, z.B. das
Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren.
Nicht vermietetes Wohnungseigentum ist grundsätzlich nach dem
Vergleichswertverfahren zu bewerten; die Vergleichspreise werden von den
Gutachterausschüssen ermittelt.
Sachverhalt: Die Kläger erbten
von V eine nicht vermietete Wohnung. Sie gaben den Wert der Wohnung in der
Erbschaftsteuererklärung nach dem sog. Sachwertverfahren mit ca. 78.000
€ an. Das Finanzamt stellte den Wert der Wohnung hingegen nach dem sog.
Vergleichswertverfahren zunächst mit 170.000 € fest; dieser Wert war mit
Hilfe des allgemein zugänglichen Immobilien-Preis-Kalkulators der
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen ermittelt worden.
Hiergegen legten die Kläger Einspruch ein. Im Einspruchsverfahren forderte das
Finanzamt vom Gutachterausschuss Vergleichspreise an. Der Gutachterausschuss
ermittelte 20 Vergleichspreise mit einer Spanne von 114.000 € bis
254.000 € und einem Durchschnittswert von 186.000 €. Das
Finanzamt erhöhte daher die Wertfeststellung auf 186.000 € im Wege einer
sog. Verböserung. Hiergegen erhoben die Kläger Klage.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:
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Wohnungseigentum ist grundsätzlich im Vergleichswertverfahren
zu bewerten. Nur wenn kein Vergleichswert oder aber keine Vergleichsfaktoren
vorliegen, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Im Streitfall gab es aber
Vergleichswerte. -
Im Vergleichswertverfahren sind die vom Gutachterausschuss
mitgeteilten Vergleichspreise vorrangig. Denn die Gutachterausschüsse haben
eine besondere Sach- und Fachkenntnis, eine größere Ortsnähe und eine hohe
Kompetenz bei der Wertfindung. Gutachterausschüsse sind Behörden, die als
selbständige und unabhängige Gremien eingerichtet sind. -
Die Finanzgerichte können die Vergleichspreise, die von den
Gutachterausschüssen ermittelt worden sind, übernehmen und müssen keine weitere
Sachaufklärung durchführen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Kläger
gerichtlich überprüfbare Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise
substantiiert geltend macht oder wenn im jeweiligen Einzelfall konkrete
Anhaltspunkte für derartige Verstöße vorliegen. -
Im Streitfall konnten die mitgeteilten Vergleichspreise
übernommen werden. Die 20 Vergleichspreise, die der Gutachterausschuss
mitgeteilt hat, betrafen vergleichbare Immobilien; die Vergleichbarkeit betraf
insbesondere das Baujahr, die Wohnfläche und Lage, das Kaufdatum und den
Bodenrichtwert. Die Ermittlung eines Durchschnittswerts aus der Preisspanne von
114.000 € bis 254.000 € war nicht zu beanstanden. Es war nicht
geboten, den geringsten Wert zu Grunde zu legen.
Hinweise: Erscheint einem
Steuerpflichtigen der von den Gutachterausschüssen ermittelte Vergleichswert zu
hoch, hat er die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert mittels eines
Gutachtens eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Bausachverständigen
nachzuweisen.
Im Einspruchsverfahren kann das Finanzamt den Bescheid auch zum
Nachteil des Steuerpflichtigen ändern; man nennt dies Verböserung. Das
Finanzamt muss den Steuerpflichtigen aber auf eine geplante Verböserung
hinweisen; auf diese Weise hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, den
Einspruch zurückzunehmen und damit die Verböserung zu verhindern.
Quelle: BFH, Urteil vom 11.3.2026 – II R 6/23; NWB
