Verpflichtet sich der Käufer eines Erbbaurechts, ein noch nicht im
Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht, das der Verkäufer des Erbbaurechts
aufgrund eines Vertrags mit dem Grundstückseigentümer zugunsten des
Grundstückseigentümers im Grundbuch bereits hätte eintragen müssen, im
Grundbuch einzutragen, erhöht sich die grunderwerbsteuerliche
Bemessungsgrundlage um den kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchrechts.
Hintergrund: Die
Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung; dies ist in der
Regel der Kaufpreis. Zur Gegenleistung gehören aber auch die vom Käufer
übernommenen sonstigen Leistungen sowie diejenigen Belastungen, die auf dem
Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Nicht
zur Gegenleistung gehören jedoch die auf dem Grundstück ruhenden dauernden
Lasten.
Sachverhalt: Die Klägerin erwarb
am 26.3.2015 ein Erbbaurecht von der X-KG und verpflichtete sich zur Zahlung
eines entsprechenden Kaufpreises sowie zur Zahlung eines jährlichen
Erbbauzinses. Die X-KG war nicht Grundstückseigentümerin, sondern hatte sich
bereits im Jahr 2000 gegenüber der Grundstückseigentümerin verpflichtet, ein
Nießbrauchrecht zugunsten der Grundstückseigentümerin an näher bezeichneten
Wohnungen auf dem Grundstück zu bestellen; allerdings war dieses
Nießbrauchrecht am 26.3.2015 noch immer nicht im Grundbuch eingetragen. Die
Klägerin verpflichtete sich im Vertrag vom 26.3.2016, das Nießbrauchrecht
zugunsten der Grundstückseigentümerin im Grundbuch einzutragen. Das Finanzamt
setzte gegenüber der Klägerin Grunderwerbsteuer fest und setzte als
Bemessungsgrundlage den Kaufpreis, den kapitalisierten Jahreswert des
Erbbauzinses sowie den kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchrechts an.
Gegen die Erhöhung der Bemessungsgrundlage um den kapitalisierten Jahreswert
des Nießbrauchrechts wehrte sich die Klägerin.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:
-
Der Kauf des Erbbaurechts unterlag der Grunderwerbsteuer. Denn
nach dem Gesetz sind Erbbaurechte den Grundstücken gleichgestellt. -
Unstreitig gehörte der Kaufpreis für das Erbbaurecht sowie der
kapitalisierte Jahreswert des Erbbauzinses zur Bemessungsgrundlage. Auch die
Erbbauzinsverpflichtung ist eine vom Käufer übernommene Leistung. Der Anspruch
des Erbbauverpflichteten (X-KG) auf Zahlung des Erbbauzinses ist ein Recht auf
wiederkehrende Leistungen, das auf eine bestimmte Zeit beschränkt
ist. -
Das Nießbrauchrecht stellt ebenfalls eine von der Klägerin
übernommene sonstige Leistung dar. Denn die Klägerin hat sich verpflichtet,
eine Verpflichtung, die bereits in der Person des Veräußerers (X-KG) entstanden
ist, zu übernehmen und das Nießbrauchrecht zugunsten der
Grundstückseigentümerin im Grundbuch einzutragen.
Hinweise: Zur
grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage gehören auch die Belastungen, die
auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen.
Hierzu zählen jedoch nicht die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten.
Der BFH hat die Verpflichtung der Klägerin, das Nießbrauch im Grundbuch
einzutragen, nicht als ruhende Last angesehen; denn der Nießbrauch
„ruhte“ nicht auf dem Grundstück, da er bei Abschluss des
Kaufvertrags noch nicht im Grundbuch eingetragen war.
Unbeachtlich war, dass die X-KG und die Grundstückseigentümerin den
Nießbrauch in der Vergangenheit tatsächlich durchgeführt haben; so lange das
Nießbrauchsrecht nicht im Grundbuch eingetragen war, bestand die Verpflichtung
der X-KG zur Eintragung des Nießbrauchrechts, und diese Verpflichtung hat die
Klägerin übernommen.
Quelle: BFH, Urteil vom 22.10.2025 – II R 5/22;
NWB
