Der Bundesfinanzhof (BFH) hält die Grundsteuerreform für
verfassungskonform, soweit es sich um das sog. Bundesmodell handelt, das in
allen Bundesländern außer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und
Niedersachsen gilt.
Hintergrund: Die Grundsteuer ist
zum 1.1.2025 reformiert worden. Zu diesem Zweck mussten alle Grundstücke in
Deutschland neu bewertet werden. Die Neubewertung soll sich an den aktuellen
Verkehrswerten orientieren, so dass es in vielen Fällen zu höheren
Grundsteuerwerten kommen wird.
Sachverhalte: Der BFH musste
über drei Klagen von Wohnungseigentümern aus Köln, Sachsen und Berlin
entscheiden. In Köln wurde eine 54 qm große vermietete Eigentumswohnung im
Souterrain eines vor 1949 errichteten Mietwohnhauses, das sich in guter
Wohnlage befand, neu bewertet. In Sachsen ging es um eine selbst genutzte
Eigentumswohnung, die 70 qm groß war, sich in einer sächsischen Gemeinde befand
und im Jahr 1995 fertiggestellt worden war. Im Berliner Fall handelte es sich
um eine vermietete Wohnung mit einer Größe von 58 qm, die sich in einem vor
1949 erbauten Mehrfamilienhaus in einfacher Wohngegend befand. In allen drei
Fällen wurden Grundsteuerwerte im sog. Ertragswertverfahren festgestellt, gegen
die sich die Kläger mit der Begründung wandten, dass die Grundsteuerreform
verfassungswidrig sei und zu überhöhten Werten führe.
Entscheidungen: Der
Bundesfinanzhof (BFH) bejahte die Verfassungsmäßigkeit der
Grundsteuerreform:
-
Das Ertragswertverfahren, das bei Wohnungen angewendet wird,
verstößt nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz. Der Gesetzgeber darf Regelungen
treffen, die generalisierend, pauschal und typisierend sind. Die
Grundsteuerreform ist darauf angelegt, im Durchschnitt den objektiv-realen
Grundstückswert festzustellen. -
Soweit beim Ertragswertverfahren ein Bodenrichtwert für den
Wert des Grund und Bodens angesetzt wird und eine Abweichung vom Bodenrichtwert
im Umfang von 30 % nach oben oder nach unten erlaubt ist, ist dies nicht zu
beanstanden. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen aus
tatsächlich vereinbarten Kaufpreisen abgeleitet. -
Auch der Ansatz pauschalierter Nettokaltmieten ist
verfassungsgemäß. Zwar unterscheiden die pauschalierten Nettokaltmieten nur
nach der Gebäudeart, nach dem Baujahr, nach der Wohnfläche und nach dem
Bundesland; innerhalb des Bundeslands findet eine Differenzierung nur nach sog.
Mietniveaustufen statt, die pro Gemeinde bzw. Stadt festgelegt werden. Damit
erfolgt keine Differenzierung nach Stadtteilen – auch nicht in
Großstädten –, obwohl es zwischen den einzelnen Stadtteilen erhebliche
Mietunterschiede gibt. Dies ist für Immobilien in guten Lagen erfreulich, nicht
aber für Immobilien in schlechten Lagen, da die pauschalierte Nettokaltmiete
höher sein kann als die tatsächlich erzielbare Miete. -
Die damit verbundene Ungleichbehandlung ist
aber durch die Vereinfachung im sog. Massenverfahren
gerechtfertigt. Würde man auf die tatsächliche Miete
abstellen, wäre dies ein erheblicher Verwaltungsaufwand angesichts einer Zahl
von ca. 36 Millionen Grundstücken. Außerdem erfolgt eine Korrektur über den
Bodenrichtwert, der in den einzelnen Wohngegenden von Großstädten
unterschiedlich ausfällt. -
In dem Verfahren aus Sachsen hatte die Klage aus rein
verfahrensrechtlichen Gründen teilweise Erfolg.
Hinweise: Steuerpflichtige haben
die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert als den vom Finanzamt
festgestellten Grundsteuerwert nachzuweisen. Sie müssen dann mit Hilfe eines
Sachverständigengutachtens nachweisen, dass der vom Finanzamt festgestellte
Grundsteuerwert den gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt.
Die drei Urteile betreffen das sog. Bundesmodell, das in Berlin,
Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen,
Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und
Thüringen gilt. Die Urteile gelten nicht für die Grundsteuermodelle in
Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.
Bei den Verfahren handelt es sich um Musterklagen, die vom Bund der
Steuerzahler sowie von Haus & Grund Deutschland unterstützt werden. Beide
Verbände haben bereits angekündigt, dass die Kläger gegen die Urteile
Verfassungsbeschwerde einlegen werden. Nur das Bundesverfassungsgericht kann
die Verfassungswidrigkeit einer Norm feststellen.
Quelle: BFH, Urteile vom 12.11.2025 – II R 25/24, II R 31/24 und II
R 3/25; NWB
