Einzahlungen des Eigentümers einer vermieteten Eigentumswohnung in
die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind erst dann
als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu
berücksichtigen, wenn und soweit die Instandhaltungsrücklage für
Erhaltungsmaßnahmen verbraucht wird. Die Einzahlung wirkt sich noch nicht
steuerlich aus.
Hintergrund:
Wohnungseigentümergemeinschaften sind verpflichtet, eine
Instandhaltungsrücklage für künftige Erhaltungsmaßnahmen zu bilden; seit dem
Jahr 2020 heißt diese Rücklage Erhaltungsrücklage. Außerdem sind
Wohnungseigentümergemeinschaften seit dem Jahr 2020 rechtsfähig, so dass die
Instandhaltungsrücklage allein der Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht und
nicht mehr anteilig dem jeweiligen Wohnungseigentümer.
Sachverhalt: Die Kläger
vermieteten Eigentumswohnungen und zahlten im Streitjahr 2021 insgesamt ca.
1.300 € in die Instandhaltungsrücklagen der
Wohnungseigentümergemeinschaften ein; die Rücklagen wurden im Jahr 2021 nicht
für Erhaltungsmaßnahmen verwendet. Die Kläger machten die Einzahlungen als
Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend, die
das Finanzamt nicht anerkannte.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:
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Der Abzug von Zahlungen als Werbungskosten bei den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung setzt einen steuerlichen
Veranlassungszusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
voraus. Dieser Veranlassungszusammenhang entsteht erst mit dem
Verbrauch der Instandhaltungsrücklage für
Zwecke der Instandhaltung bzw. Erhaltung. Erst dann kann beurteilt werden, ob
die von der Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführte Maßnahme auch
steuerlich als Erhaltungsmaßnahme zu beurteilen ist. -
Zwar ist die Rücklage zweckgebunden und darf daher nur für
Erhaltungsmaßnahmen, nicht aber für Herstellungsarbeiten verwendet werden.
Steuerlich können Erhaltungsmaßnahmen aber unter bestimmten Voraussetzungen
durchaus zu aktivieren sein, so dass sie nur über die Nutzungsdauer
abgeschrieben werden können, z.B. anschaffungsnahe Aufwendungen, die innerhalb
von drei Jahren nach Anschaffung getätigt werden und die (ohne Umsatzsteuer) 15
% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. -
Die im Jahr 2020 eingeführte Rechtsfähigkeit von
Wohnungseigentümergemeinschaften ändert hieran nichts. Zwar gehört die
Instandhaltungsrücklage nunmehr zum Gemeinschaftsvermögen der
Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht mehr anteilig deren Mitgliedern.
Hierbei handelt es sich jedoch nur um eine zivilrechtliche Änderung, während im
Einkommensteuerrecht eine wirtschaftliche
Betrachtungsweise gilt. Bei wirtschaftlicher
Betrachtungsweise bleibt der Wohnungseigentümer am Bestand der Rücklage
beteiligt und hat auch weiterhin einen Anspruch auf Bezahlung künftiger
Erhaltungsaufwendungen aus den Mitteln der Rücklage.
Hinweise: Im Bereich der
Vermietungseinkünfte ändert sich damit durch die Reform des Rechts der
Wohnungseigentümergemeinschaften nichts. Der BFH hält an seiner bisherigen
Rechtsprechung fest und stellt auf den Verbrauch der
Instandhaltungsrücklage ab und nicht auf die Einzahlung.
Im Bereich der Bilanzierung ist noch eine Revision beim BFH
anhängig. In diesem Verfahren geht es um den Erwerb einer Eigentumswohnung, die
dem Betriebsvermögen des bilanzierenden Unternehmers zuzuordnen ist, und damit
um die Frage, ob der auf die Instandhaltungsrücklage entfallende Anteil des
Kaufpreises als Wirtschaftsgut zu aktivieren oder sofort abziehbar ist. Sollte
es auch im Bilanzierungsbereich bei der bisherigen Rechtsprechung bleiben,
müsste der auf die Instandhaltungsrücklage entfallende Anteil des Kaufpreises
als Wirtschaftsgut (Forderung) aktiviert werden.
Im Bereich der Grunderwerbsteuer geht der BFH aufgrund der Reform
des Rechts der Wohnungseigentümergemeinschaften davon aus, dass die
Instandhaltungsrücklage nur noch der Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht.
Der Kaufpreis entfällt damit vollständig auf den Erwerb der Eigentumswohnung
und bildet damit auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Bei
der Grunderwerbsteuer gilt also eine rein zivilrechtliche Betrachtungsweise,
während bei der Einkommensteuer eine wirtschaftliche Betrachtungsweise greift.
Quelle: BFH, Urteil vom 14.1.2025 – IX R 19/24;
NWB
