Ist ein Grundstück mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebaut, ist
es nicht gerechtfertigt, den Kaufpreis nahezu vollständig dem Gebäude
zuzurechnen. Vielmehr gelten die allgemeinen Regeln der Kaufpreisaufteilung,
die im Streitfall dazu führten, dass nur 41,1 % des Gesamtkaufpreis auf das
Gebäude entfallen.
Hintergrund: Der Kaufpreis für
ein bebautes Grundstück ist aufzuteilen, und zwar auf den Grund und Boden, der
nicht abgeschrieben werden kann, sowie auf das Gebäude, das im Fall der
Vermietung oder unternehmerischen Nutzung abgeschrieben werden kann. Aus Sicht
des Steuerpflichtigen ist also ein hoher Gebäudeanteil erstrebenswert. Das
Gesetz enthält keine eindeutige Regelung, nach welchen Grundsätzen der
Kaufpreis aufzuteilen ist.
Sachverhalt: Die Kläger erwarben
im Jahr 2003 ein denkmalgeschütztes Gebäude im Innenstadtbereich, das aus dem
17. Jahrhundert stammte und das sie vermieteten. Im Erdgeschoss des Gebäudes
befand sich ein Verkaufsraum, der über eine schmale Schaufensterfront von 3,4 m
verfügte und der 14 m tief war. Die Obergeschosse wurden als Büro und Lager
genutzt. Nach einem Gutachten entfielen 41,1 % des Gesamtkaufpreises auf das
Gebäude. Die Kläger ordneten den gesamten Kaufpreis dem Gebäude zu und
begründeten dies mit der Einstufung als Denkmal; das Gebäude müsse als Denkmal
stets instandgehalten werden und habe daher eine unendliche Restnutzungsdauer.
Entscheidung: Das Finanzgericht
Köln (FG) folgte dem nicht und wies die Klage ab:
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Das FG hielt den Ansatz des Sachverständigen für zutreffend,
der einen Gebäudeanteil von 41,1 % ermittelt hatte. -
Zwar ist ein denkmalgeschütztes Gebäude stets instand zu
halten. Die Instandhaltungen erfolgen aber erst in der Zukunft, während es für
die Kaufpreisaufteilung auf den Gebäudezustand im Zeitpunkt
des Erwerbs ankommt. -
Die Aufteilung des Kaufpreises war somit nach den Grundsätzen
vorzunehmen, die auch für nicht denkmalgeschützte Gebäude gelten. Im Streitfall
war das sog. Ertragswertverfahren anzuwenden, weil das Gebäude zu gewerblichen
Zwecken vermietet wurde. Die sich danach ergebende Aufteilung von 41,1 % für
das Gebäude und 58,9 % für den Grund und Boden war nicht zu beanstanden.
Hinweise: Neben der
Kaufpreisaufteilung anhand eines Sachverständigengutachtens kommen noch zwei
weitere Methoden in Betracht: So kann der Kaufpreis mittels der sog.
Arbeitshilfe der Finanzverwaltung aufgeteilt
werden; allerdings ergibt sich hier meist ein zu niedriger Gebäudewert und
damit auch eine entsprechend niedrige Abschreibung. Alternativ
kann sich aus dem Kaufvertrag eine Aufteilung ergeben, wenn
die Vertragsparteien den Kaufpreis aufgeteilt haben. Häufig weicht eine
derartige Aufteilung aber deutlich von den Verkehrswerten ab und wird daher vom
Finanzamt nicht akzeptiert, so dass dann doch ein Sachverständigengutachten
erforderlich wird.
Quelle: FG Köln, Urteil vom 13.11.2024 – 2 K 1386/20;
NWB
