Die Verlängerung eines Erbbaurechts vor Ablauf der Laufzeit
unterliegt der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist der kapitalisierte
Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum, wobei eine Abzinsung auf den
Zeitpunkt des Abschlusses über die Verlängerung nicht vorzunehmen ist.
Hintergrund: Grunderwerbsteuer
entsteht, wenn ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft über ein
Grundstück abgeschlossen wird. Nach dem Gesetz werden Erbbaurechte den
Grundstücken gleichgestellt.
Sachverhalt: Die Klägerin hatte
im Januar 1989 ein Erbbaurecht an einem Hotelgrundstück erworben, dessen
Laufzeit bis zum 31.12.2070 gehen sollte. Der jährliche Erbbauzins betrug ca.
303.000 € zuzüglich Umsatzsteuer.
Am 13.8.2018 vereinbarte die Klägerin mit dem Eigentümer eine
Verlängerung des Erbbaurechts um weitere 44 Jahre vom 1.1.2071 bis zum
31.12.2114. Der jährliche Erbbauzins erhöhte sich auf jährlich ca. 3,4 Mio.
€. Außerdem sollte die Klägerin einmalig einen Beitrag von 10,4 Mio.
€ an den Eigentümer zahlen. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer in
Höhe von ca. 4 Mio. € auf einer Bemessungsgrundlage von ca. 67,4 Mio.
€ fest. Die Bemessungsgrundlage setzte sich aus dem Einmalbetrag von
10,4 Mio. € sowie aus einem kapitalisierten Erbbauzins von ca. 57 Mio.
für den Verlängerungszeitraum zusammen. Das Finanzgericht der ersten Instanz
kürzte die Bemessungsgrundlage um den Einmalbetrag von 10,4 Mio. € auf
ca. 57 Mio. €.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:
-
Die Verlängerung des Erbbaurechts unterlag der
Grunderwerbsteuer. Nach dem Gesetz sind nämlich Erbbaurechte den Grundstücken
gleichgestellt. Die Vereinbarung über die Verlängerung des Erbbaurechts ist
daher ebenso grunderwerbsteuerbar wie eine Vereinbarung über die erstmalige
Bestellung eines Erbbaurechts. -
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der
kapitalisierte Erbbauzins für den 44jährigen Verlängerungszeitraum. Denn dies
ist die Gegenleistung für die Bestellung des
Erbbaurechts für den Verlängerungszeitraum. Nach der
gesetzlichen Anlage für Vervielfältiger ergibt sich bei einem Zeitraum von 44
Jahren ein Vervielfältiger von 16,91, der auf den jährlichen Erbbauzins von 3,4
Mio. € anzuwenden ist und zu einer Bemessungsgrundlage von rund 57 Mio.
€ führt. -
Eine Abzinsung auf den Tag der Vereinbarung über die
Verlängerung vom 13.8.2018, die zu einer niedrigeren Bemessungsgrundlage führen
würde, ist nicht vorzunehmen. Eine derartige Abzinsung wäre nur dann geboten,
wenn die Kaufpreiszahlung des Käufers bzw. Erbbauberechtigten zinslos
hinausgeschoben würde. Im Streitfall wurden aber beide Pflichten, nämlich die
der Klägerin zur Entrichtung des Erbbauzinses sowie die der Eigentümerin zur
weiteren Erbbaurechtsbestellung, Zug um Zug auf den 1.1.2071 hinausgeschoben.
Die Klägerin muss erst ab dem 1.1.2071 den Erbbauzins für den
Verlängerungszeitraum bezahlen, und die Eigentümerin muss erst ab dem 1.1.2071
das Erbbaurecht verlängern.
Hinweis: Der BFH konnte aus
verfahrensrechtlichen Gründen offenlassen, ob das Finanzgericht zu Recht die
Einmalzahlung von 10,4 Mio. € nicht in die Bemessungsgrundlage
einbezogen hatte. Denn im Revisionsverfahren vor dem BFH gilt das sog.
Verböserungsverbot, so dass der BFH die Bemessungsgrundlage für die
Grunderwerbsteuer nicht erhöhen durfte.
Quelle: BFH, Urteil vom 10.7.2024 – II R 3/22; NWB
