Teilt der Steuerpflichtige ein
selbstgenutztes Grundstück in zwei Flurstücke und verkauft er anschließend das
unbebaute Flurstück noch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, ist ein
hieraus erzielter Gewinn als Spekulationsgewinn steuerpflichtig. Der
Steuerpflicht steht nicht entgegen, dass das Grundstück bis zur Teilung
selbstgenutzt wurde; denn diese Selbstnutzung erstreckte sich nach der Teilung
nur noch auf das nicht verkaufte Flurstück.
Hintergrund: Der Verkauf
von Immobilien des Privatvermögens mit Gewinn löst innerhalb der zehnjährigen
Spekulationsfrist eine Steuerpflicht aus. Die Steuerpflicht besteht nicht, wenn
das Grundstück selbstgenutzt worden ist.
Sachverhalt: Die Kläger
waren Eheleute und erwarben im März 2014 in einem Dorf ein ca. 3.800 qm großes,
mit einer Ruine bebautes Grundstück zum Preis von 123.000 €. Sie
sanierten das Gebäude und zogen im Jahr 2015 dort ein. Im Mai 2019 ließen sie
das Grundstück in zwei Flurstücke teilen; das neue Flurstück war 1.000 qm groß
und unbebaut. Die Klägerin verkauften das neue Flurstück im Juni 2019 zum
Kaufpreis von 90.000 € und nutzten das andere, bebaute Flurstück mit
einer Größe von 2.800 qm weiterhin selbst. Das Finanzamt behandelte den Verkauf
als steuerpflichtigen Spekulationsgewinn in Höhe von 76.400 €, indem es
von dem Kaufpreis Anschaffungskosten in Höhe von 23.600 € (1.000 qm x
23,60 € Bodenrichtwert) abzog. Hiergegen wehrten sich die Kläger.
Entscheidung: Das
Niedersächsische Finanzgericht (FG) wies die Klage weitgehend ab:
-
Die Voraussetzungen eines
steuerpflichtigen Spekulationsgewinns waren erfüllt. Die Kläger haben innerhalb
von zehn Jahren ein Grundstück gekauft und – teilweise – wieder
verkauft und dabei einen Gewinn erzielt. -
Das verkaufte Flurstück diente
nicht eigenen Wohnzwecken. Zwar gehörte das verkaufte Flurstück ursprünglich
zum ca. 3.800 m² großen Grundstück, das selbstgenutzt wurde. Diese
Selbstnutzung endete aber mit der Teilung des Grundstücks in zwei Flurstücke.
Ab diesem Zeitpunkt wurde nur noch das bebaute Flurstück mit einer Größe von
ca. 2.800 m² selbstgenutzt. Das neue Flurstück wurde vor dem Verkauf nicht mehr
selbst genutzt. -
Das Finanzamt hat allerdings
den Spekulationsgewinn falsch berechnet: Von dem Veräußerungspreis von 90.000
€ waren Anschaffungskosten in Höhe von 31.840 € abzuziehen, so
dass sich ein Spekulationsgewinn von 58.160 € statt 76.400 €
ergab. Der ursprüngliche Kaufpreis von 123.000 € entfiel angesichts der
Bebauung mit einer Ruine ausschließlich auf den Grund und Boden, so dass sich
ein Quadratmeterpreis von 31,84 € ergab (123.000 € : 3.863 qm)
und somit 31.840 € abzuziehen waren.
Hinweise: Die
Steuerbefreiung für den Verkauf selbstgenutzter Grundstücke wird gewährt, um
Grundstücksveräußerungen nicht zu besteuern, die aufgrund eines
Wohnsitzwechsels erfolgen. Einen derartigen Wohnsitzwechsel gab es im
Streitfall nicht, weil die Kläger weiterhin das im Jahr 2014 erworbene
Grundstück selbst nutzen.
Die Finanzverwaltung nimmt bei
einer Veräußerung des selbstgenutzten Grundstücks auch den dazugehörigen Grund
und Boden aus, soweit es sich um die für die entsprechende Gebäudenutzung
erforderlichen und üblichen Flächen handelt. Das FG hat offengelassen, ob es
sich im Streitfall angesichts des dörflichen Charakters, der durch große
Grundstücke geprägt ist, um eine übliche Grundstücksfläche handelte. Denn zum
einen ist das Gericht an die Auffassung der Finanzverwaltung nicht gebunden.
Zum anderen wurde die Selbstnutzung des übrigen Grundstücks im Umfang von ca.
2.800 qm beibehalten.
Quelle: Niedersächsisches FG,
Urteil v. 20.7.2022 – 4 K 88/21, Revision beim BFH: IX R 14/22; NWB
