Die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen (OFD) verneint in einer
sog. Kurzinformation steuerlich nachteilige Folgen, wenn ein Vermieter dem
Mieter die Mietzahlungen erlässt, weil der Mieter von der Corona-Krise
betroffen ist. Weder führt dies zu einer teilweise unentgeltlichen Vermietung,
so dass der Werbungskostenabzug des Vermieters nur eingeschränkt möglich wäre,
noch fällt die Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters weg, so dass Verluste
aus der Vermietung nicht mehr anerkannt würden.
Hintergrund: Erzielt ein
Vermieter aus der Vermietung seiner Immobilie einen Verlust, kann er diesen
grundsätzlich geltend machen. Dies gilt allerdings nicht, wenn die vereinbarte
Miete niedriger als 50 % der ortsüblichen Miete ist (bis Ende 2020: niedriger
als 66 %) oder wenn der Vermieter nicht die Absicht hat, einen Gesamtüberschuss
zu erzielen; ihm fehlt dann die Einkünfteerzielungsabsicht.
Wesentlicher Inhalt der Kurzinformation der
OFD: Die OFD nimmt zu zwei Fallgestaltungen Stellung, nämlich
zur Vermietung einer Wohnung und zur Vermietung von Gewerberäumen. In beiden
Fällen geht es um einen Mieterlass aufgrund der finanziellen Notsituation des
Mieters:
-
Vermietung einer Wohnung:
Erlässt der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter die Mietzahlung entweder
zeitlich befristet in voller Höhe oder teilweise, führt dies nicht dazu, dass
die Miete zu niedrig ist und nunmehr unterhalb von 50 % der ortsüblichen Miete
liegt. Wurde die Miete also bisher als steuerlich vollentgeltlich angesehen,
bleibt es dabei und wird durch den Erlass der Miete nicht verändert.Hinweis: Lag die Miete
bereits bisher unterhalb der Grenze von 50 % (bis einschließlich 2020:
unterhalb von 66 %), so dass die Werbungskosten nur teilweise anerkannt wurden,
bleibt es dabei, so dass der Erlass nicht zu einer weiteren Kürzung der
Werbungskosten führt. -
Vermietung oder Verpachtung von
Gewerberäumen: Erlässt der Vermieter bzw. Verpächter von
Gewerberäumen seinem Mieter die Mietzahlung entweder zeitlich befristet in
voller Höhe oder teilweise und gehört die Immobilie zum steuerlichen
Privatvermögen des Vermieters, führt der Erlass nicht zum Wegfall der
Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters. Ein Verlust aus der Vermietung wird
daher grundsätzlich anerkannt. War bereits vor dem Erlass der Miete die
Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen, bleibt es dabei.
Hinweise: Die OFD hat ihre
Kurzinformation auf Bund- und Länderebene abgestimmt. Daher können sich auch
Vermieter außerhalb Nordrhein-Westfalens auf diese Kurzinformation berufen. Die
Kurzinformation betrifft nur den Bereich der Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung, nicht gewerbliche Vermieter. Hier dürften sich aufgrund eines
Mieterlasses ohnehin keine steuerlich nachteiligen Folgen ergeben.
OFD Nordrhein-Westfalen vom 2.12.2020 – S 2253 – 2020/0025 – St
231; NWB
