Der Bundesfinanzhof (BFH) hält die
sog. Excel-Arbeitshilfe der Finanzverwaltung, die für die Aufteilung eines
Kaufpreises auf den Grund und Boden einerseits und auf das Gebäude andererseits
verwendet wird, für nicht geeignet. Die Excel-Arbeitshilfe der Finanzverwaltung
darf somit nicht herangezogen werden, wenn einer vertraglichen Aufteilung des
Kaufpreises deshalb nicht gefolgt werden kann, weil der sich danach ergebende
Wert für den Grund und Boden wesentlich niedriger ist als der Bodenrichtwert.
In diesem Fall ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
für die Bewertung von Grundstücken heranzuziehen.
Hintergrund: Erwirbt ein
Steuerpflichtiger ein Grundstück, das er betrieblich nutzt oder vermietet, muss
er den Kaufpreis auf den Grund und Boden einerseits sowie auf das Gebäude
andererseits aufteilen. Nur das Gebäude kann abgeschrieben werden, so dass ein
hoher Gebäudeanteil steuerlich vorteilhaft ist. Die Finanzverwaltung hat für
die Kaufpreisaufteilung eine sog. Excel-Arbeitshilfe veröffentlicht, die von
Steuerpflichtigen für die Aufteilung herangezogen werden kann und die
regelmäßig von der Finanzverwaltung verwendet wird. Diese Arbeitshilfe führt
aber häufig zu einem hohen Anteil des Grund und Bodens, so dass die
Abschreibung auf das Gebäude niedrig ausfällt.
Sachverhalte: Der Kläger
erwarb 2017 eine ca. 39 qm große Eigentumswohnung in Berlin, die er vermieten
wollte. Der Kaufpreis betrug 110.000 €; dem Vertrag zufolge sollten
hiervon 20.000 € auf den Grund und Boden entfallen und 90.000 €
auf das Gebäude. Das Finanzamt folgte der vertraglichen Aufteilung nicht,
sondern ermittelte anhand der Excel-Arbeitshilfe der Finanzverwaltung einen
Gebäudewert von ca. 36.000 € (statt 90.000 €); der Berechnung lag
ein Bodenrichtwert von 1.700 €/qm zugrunde. Hiergegen wehrte sich der
Kläger.
Entscheidung: Der BFH
verwies die Sache an das Finanzgericht (FG) zurück, das im ersten Rechtsgang in
der Excel-Arbeitshilfe eine geeignete Schätzungshilfe gesehen hatte:
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Zwar ist eine vertragliche
Aufteilung des Kaufpreises grundsätzlich zu akzeptieren. Dies gilt aber nicht,
wenn Zweifel an der Richtigkeit des Aufteilungsmaßstabs bestehen. Im Streitfall
bestanden derartige Zweifel, weil der sich nach der vertraglichen Aufteilung
ergebende Wert für den Grund und Boden wesentlich niedriger war als der Wert,
der sich bei der Anwendung des Bodenrichtwertes ergab, und weil der Kläger
diese Wertabweichung nicht mit der besonderen Werthaltigkeit des Gebäudes
erklären konnte. -
Für die Aufteilung des
Kaufpreises kann die Exel-Arbeitshilfe der Finanzverwaltung nicht herangezogen
werden. Denn zum einen beruht sie nur auf dem vereinfachten Sachwertverfahren
und lässt ein Ertragswertverfahren nicht zu, ohne dies zu begründen. Zum
anderen enthält die Arbeitshilfe keinen Orts- oder Regionalisierungsfaktor, so
dass Besonderheiten wie besonders hohe Bodenpreise in einem Ballungsgebiet
unberücksichtigt bleiben. Gerade bei hochwertigen Objekten und sanierten
Altbauten in einer Großstadt könnte es daher zu einem zu hohen Bodenwert
kommen. -
Die Aufteilung muss durch
einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung
von Grundstücken erfolgen, wenn die vertragliche Aufteilung wirtschaftlich
nicht haltbar ist und wenn das Gericht selbst nicht über die nötige Sachkunde
verfügt.
Hinweise: Das Urteil hat
für die Praxis erhebliche Bedeutung, weil sich die Finanzverwaltung künftig
nicht mehr auf die Excel-Arbeitshilfe in der jetzigen Form berufen darf und die
Excel-Arbeitshilfe oft nachteilig für die Steuerpflichtigen war.
Offen bleibt aber, wie es
weitergeht. Das Finanzamt kann eine neue Arbeitshilfe entwickeln: Dann müssen
aber auch regionale Faktoren berücksichtigt werden, und es darf das
Ertragswertverfahren nicht kategorisch ausgeschlossen werden. Das Finanzamt
kann sich künftig auch weiterhin eines eigenen Bausachverständigen bedienen.
Allerdings hat dessen Gutachten nur die Bedeutung eines sog. Privatgutachtens.
Zu beachten bleibt, dass auch nach
dem aktuellen Urteil eine vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich zu
beachten ist. Eine wesentliche Abweichung vom Bodenrichtwert kann zwar ein
Indiz dafür sein, dass die vertragliche Aufteilung die tatsächlichen Werte
nicht angemessen wiedergibt; dieses Indiz kann aber dadurch entkräftet werden,
dass der besondere Wert des Gebäudes nachgewiesen wird, z.B. aufgrund der
Ausstattungsmerkmale, der Baukosten oder des besonderen Wohnwertes (kein
Straßenlärm, soziale Einrichtungen in der Nähe). Allerdings kann das Finanzamt
auch darlegen, dass der Grund und Boden besonders wertvoll ist, z.B. wegen
einer gepflegten Gartenanlage.
BFH, Urteil v. 21.7.2020 – IX R
26/19; NWB
