Ein gewerblicher Grundstückshandel kann auch dadurch entstehen,
dass der Steuerpflichtige auf einem Grundstück, das ihm seit mehr als zehn
Jahren gehört, ein neues Gebäude errichtet und das Grundstück anschließend
veräußert. Für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels genügt es
jedoch nicht, dass das bereits vorhandene Gebäude lediglich erweitert oder in
seinem Zustand wesentlich verbessert wird.
Hintergrund: Wer Immobilien
vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wer eine Immobilie
verkauft, kann sonstige Einkünfte oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen
(sog. gewerblicher Grundstückshandel). Der Gewinn aus dem Verkauf einer
Immobilie bleibt u. a. dann steuerfrei, wenn ein Verkauf nach Ablauf der
zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt; außerdem ist der Gewinn nicht
gewerbesteuerpflichtig. Wer allerdings von vornherein vorhat, die Immobilie
vorrangig zu verkaufen, wird gewerblich tätig. Als Faustregel gilt: Wer
innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und verkauft, ist
gewerblicher Grundstückshändler.
Streitfall: Der Kläger
errichtete 1980 auf einem Privatgrundstück eine Seniorenresidenz, die er an
eine GmbH vermietete. 1999 beantragte er eine Baugenehmigung für einen
Erweiterungsbau, der 2004 fertiggestellt wurde. Durch den Erweiterungsbau
verdoppelte sich die Kapazität der Pflegeplätze. Der Kläger brachte die
Immobilie zum 1.7.2005 in eine im Jahr 2000 gegründete GmbH & Co. KG ein,
deren alleiniger Kommanditist er war. Die KG übernahm die Verbindlichkeiten,
die mit der Immobilie zusammenhingen. Das Finanzamt nahm einen gewerblichen
Grundstückshandel an, weil der Kläger wie ein Bauträger tätig geworden sei und
weil er über eine andere KG noch 11 Baulandgrundstücke verkauft habe. Die
Einbringung des Grundstücks in die KG habe daher zu einem gewerblichen Gewinn
geführt.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) hält einen gewerblichen Grundstückshandel für möglich und
hat die Sache zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG)
zurückverwiesen:
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Auch wenn ein Steuerpflichtiger innerhalb von fünf Jahren
weniger als vier Objekte kauft und veräußert, kann ein gewerblicher
Grundstückshandel vorliegen. Dies ist der Fall, wenn feststeht, dass der
Steuerpflichtige eine unbedingte Veräußerungsabsicht hatte. Ein Indiz hierfür
ist, dass der Steuerpflichtige das Grundstück schon vor dem Abschluss der
Bebauung durch ihn verkauft. Für einen gewerblichen Grundstückshandel spricht,
wenn der Steuerpflichtige wie ein Bauunternehmer, Generalübernehmer oder
Baubetreuer tätig wird. -
Auch die Veräußerung eines kurz zuvor vom Steuerpflichtigen
bebauten Grundstücks kann zu einem gewerblichen Grundstückshandel führen.
Entsprechendes gilt für vergleichbare werterhöhende Aktivitäten wie die
Erschließung eines Grundstücks oder die Teilung eines Mehrfamilienhauses in
Eigentumswohnungen und deren umfangreiche Sanierung vor der Veräußerung.
Weiterhin sprechen auch der Abriss des bisherigen Gebäudes und der in
Veräußerungsabsicht erfolgte Neubau für einen gewerblichen Grundstückshandel.
In den hier genannten Fällen können daher auch Grundstücke, die der
Steuerpflichtige seit mehr als zehn Jahren hält, zum gewerblichen
Grundstückshandel zählen. -
Im Streitfall könnten die Baumaßnahmen des Klägers zu einem
gewerblichen Grundstückshandel geführt haben, wenn hierdurch ein
neues Gebäude hergestellt worden ist, sei es
als eigenständiges Gebäude neben dem bisherigen Altbau, sei es als
selbständiger Gebäudeteil oder sei es durch Entstehung eines einheitlichen
neuen Gebäudes, das aus dem Altbau und dem Erweiterungsbau besteht. Allein die
Verdoppelung der Kapazität spricht allerdings noch nicht für die Herstellung
eines neuen Gebäudes; vielmehr wäre erforderlich, dass der Erweiterungsbau eine
eigene statische Standfestigkeit aufweist.
Hinweise: Das FG muss nun
prüfen, ob ein neues Gebäude entstanden ist oder ob der Erweiterungsbau
lediglich mit der Altbausubstanz verschachtelt worden ist, ohne eine eigene
statische Standfestigkeit aufzuweisen und ohne dem Gesamtensemble das Gepräge
zu geben. Eine Flächenvergrößerung von 150 % oder mehr würde für die Entstehung
eines neuen Gesamtgebäudes sprechen.
Sollte der Kläger einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben
haben, hätte er das Grundstück aus seinem Betrieb „Gewerblicher
Grundstückshandel“ in die GmbH & Co. KG eingebracht. Diese
Einbringung wird als Veräußerung behandelt, weil der Kläger hierfür
Gesellschaftsrechte erhielt und weil die GmbH & Co. KG die
Verbindlichkeiten des Klägers übernahm. Zum gewerblichen Grundstückshandel
würde auch das Altgebäude und der auf das Altgebäude entfallende Grund und
Boden gehören.
Sollte hingegen kein neues Gebäude entstanden sein, sondern die
bisherige Gebäudesubstanz lediglich erweitert oder wesentlich verbessert worden
sein, bestünde kein gewerblicher Grundstückshandel. Die Einbringung in die GmbH
& Co. KG löst dann weder Einkommen- noch Gewerbesteuer aus.
BFH, Urteil v. 15.1.2020 – X R 18/18 und X R 19/18;
NWB
