Statt der gesetzlichen regulären Nutzungsdauer eines vermieteten
Gebäudes von 50 Jahren kann der Abschreibung die kürzere tatsächliche
Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden. Die tatsächliche Nutzungsdauer kann
anhand eines Gutachtens ermittelt werden, das nach der sog. Sachwertrichtlinie
erstellt worden ist.
Hintergrund: Gebäude, die
vermietet werden, werden grundsätzlich mit 2 % jährlich abgeschrieben,
weil der Gesetzgeber eine Nutzungsdauer von 50 Jahren annimmt. Allerdings kann
der Vermieter nach dem Gesetz die Abschreibung auch auf Grundlage der
tatsächlichen Nutzungsdauer vornehmen.
Sachverhalt: Der Kläger erwarb
2003 ein Grundstück mit drei Gebäuden, die 1905, 1963 und 1992 errichtet
wurden. Er machte in seiner Einkommensteuererklärung statt der Abschreibung von
2 % für die beiden älteren Gebäude eine höhere Abschreibung auf Grundlage
einer kürzeren Restnutzungsdauer als 50 Jahre geltend. Hierzu legte er ein
Gutachten eines Bausachverständigen vor, der eine kürzere Restnutzungsdauer
ermittelt hatte, da immerhin zwei der drei Gebäude im Jahr 2003 schon über 41
bzw. über 98 Jahre alt gewesen seien. Das Finanzgericht Düsseldorf (FG)
beauftragte einen weiteren Gutachter, der auf der Grundlage der sog.
Sachwertrichtlinie eine Restnutzungsdauer für die beiden älteren Gebäude von 32
bzw. 34 Jahren ermittelte.
Entscheidung: Das FG folgte dem
von ihm bestellten Gutachter und gab der Klage teilweise statt:
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Ob die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die
gesetzlich angenommene Nutzungsdauer von 50 Jahren, ist im Wege der Schätzung
zu ermitteln. Dabei sind der technische Verschleiß, die wirtschaftliche
Entwertung und rechtliche Gegebenheiten, die die Nutzungsdauer des Gebäudes
begrenzen können, zu berücksichtigen. -
Aus dem vom Gericht in Auftrag gegebenen Gutachten ergibt sich
eine Restnutzungsdauer für die beiden 1905 bzw. 1963 errichteten Gebäude von 32
bzw. 34 Jahren. Der Gutachter hat zu Recht die sog. Sachwertrichtlinie
angewendet; denn sie stellt ein geeignetes Verfahren zur Ermittlung der
verbleibenden Restnutzungsdauer dar. Zwar dient die Sachwertrichtlinie in
erster Linie der Ermittlung des Verkehrswertes. Aber sowohl bei der Ermittlung
des Verkehrswertes als auch bei der steuerlichen Ermittlung der Abschreibung
kommt es auf die tatsächliche Restnutzungsdauer an. -
Nicht zu folgen ist der Auffassung des Finanzamts, wonach ein
sog. Bausubstanzgutachten anzufertigen ist. Denn dieses Verfahren wird
vorrangig in der Wissenschaft und Forschung angewendet und erfordert die
komplette technische Erfassung aller Bauteile und Baustoffe.
Hinweise: Das Urteil zeigt, dass
es gerade bei Gebäuden, die im Zeitpunkt des Erwerbs schon einige Jahrzehnte
alt sind, sinnvoll sein kann, ein Sachverständigengutachten in Auftrag zu
geben, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Dabei können
grundsätzlich die Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes und damit die
sog. Sachwertrichtlinie herangezogen werden, die den Bausachverständigen in der
Regel vertraut ist. Ein aufwendiges Bausubstanzgutachten ist nicht zu
erstellen.
Das FG hat die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen, weil dieser
in einer früheren Entscheidung ein Bausubstanzgutachten beiläufig erwähnt hat
und nun die Frage klären kann, wie die tatsächliche Restnutzungsdauer zu
ermitteln ist.
FG Düsseldorf, Urteil v. 12.7.2019 – 3 K 3307/16 F, Revision beim
BFH: IX R 25/19
